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井上光章

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井上光章: 1級FP技能士、CFP、貸金業務取扱主任者

アルトゥルＦＰ事務所代表。住宅ローンのコンサルティングを専門に行うファイナンシャルプランナー。13年で500件以上の有料コンサルティングを担当。
複数の金融機関を、金利だけでなく手数料や金利優遇条件等も含めて総合的に比較。プロならではのノウハウをご提供。面倒な手続きもサポート。
住宅ローンに関するセミナーも実績豊富。著書に「マイホームで年金を作る」（共著、評言社）など。コラム執筆も多数。
住宅ローンの借換えを考えている方、新たに住宅ローンを組む方、お気軽にご相談ください。

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住宅ローンFAQ

金利について銀行について審査についてお申し込みの前にその他

金利について

2022/05/16歴史的な円安で金利は上がりますか？

昔と違って今の日本経済は円安による恩恵が少なくなっていることもあり、足元の歴史的な円安で日銀の低金利政策に対する風当たりが強くなっています。
日本での低金利がアメリカとの金利差を生み、円安につながっていると考えられているからです。
ただし円安による恩恵が少なくなっているとは言っても「円高の方が日本経済に良い」というわけではないため、日銀が日本経済全体にとってはマイナスな円高政策を取ることは考えにくいです。
企業の利益だけでなく賃金なども上昇していく「良いインフレ」が実現できない限り、日銀は今の金融緩和を続けるものと思われ、金利は低いまま維持されると考えます。
2022/02/28ウクライナ危機で金利は上がりますか？

ロシアへの経済制裁によって天然ガスを始めとする資源価格が上昇すれば、インフレに伴う金利上昇が起こる可能性があります。
ただし今の日本の金利は日銀によってコントロールされているため、日銀が金利上昇を受け入れるかどうかがポイントとなります。
戦争のような危機時には中央銀行は雇用や経済を優先させるでしょうから、日銀も低金利政策を維持する可能性が高いと考えます。
従ってウクライナ危機によって金利が大きく上昇することはないと思います。
2021/12/05インフレになったら金利は上がりますか？

日銀の政策目標が２％のインフレ達成なので、インフレ率が２％に到達すると今の金融緩和は解除され、徐々に金利は上昇していくことになります。
これまでのところインフレ率は０％前後をウロウロしており、金融緩和が終了する見通しは全く立っていませんでしたが、足元ではコロナ禍に伴う供給制限から世界的にインフレ傾向が高まっており、日本でも最終的に消費者価格に反映されればいよいよ本格的なインフレがやってくることになります。
とは言いつつ、コロナが完全に収束すればもとの低成長に戻るのだと思いますが、今後のインフレ率の推移には注意が必要です。
2021/06/05住宅ローンは変動金利がいいのですか？固定金利がいいのですか？

将来金利がどうなるか正確に予想できる人はいませんので一概にどちらがいいかは言えません。
ただ８０年代のバブル崩壊以降、金利はずっと低下を続けており、少子高齢化を背景に日本では構造的に金利が上がりにくい状況になっています。
２０１３年から黒田日銀が「異次元の金融緩和」を始めましたが、インフレ率は目標である２％に届くことはなく、結果的に金利はさらに下がっています。
こうした歴史的な経緯を踏まえれば今のところ金利が上昇する可能性は低く、積極的に固定金利を選ぶ必要はあまりなさそうです。
2021/04/09コロナが終われば金利が上がりますか？

金利は景気に連動しますので、コロナ禍が終わり景気が良くなれば金利は上がりやすくなります。ただ今は日銀がイールドカーブコントロールによって長期金利の上限を＋０．２５％に設定していますのでそれを超えるような金利上昇はありません。
また短期金利についてはマイナス金利である－０．１％を目標にコントロールされていますので、そもそも金利上昇余地がありません。
住宅ローンの固定金利は長期金利に連動し、住宅ローンの変動金利は短期金利に連動していますので、言い換えれば、「コロナが終われば住宅ローンの固定金利は多少金利が上がる可能性があるものの、変動金利は上がらない」という事になります。
2021/03/07アメリカの金利が上がると日本の金利も上がるのですか？

世界の金融市場は相互に影響し合っていますし、特にアメリカは世界経済の中心です。従ってアメリカで金利が上昇すれば日本の金利に波及し日本の金利も上昇します。
しかし日本の金利は日銀による大規模な金融緩和で低く抑えられています。
さらにイールドカーブコントロールによって日銀が金利を直接管理していることから、日本の金利がどんどん上がることはありません。
「アメリカの金利による影響はあるが、実際の日本での金利変動はわずか」と考えておけばよいと思います。
2021/01/02住宅ローンの金利が低い時期はありますか？

住宅ローン金利のベースとなる市場金利は例えば年末や年度末には少し上昇する傾向がありましたが、今は日銀がイールドカーブコントロールによって金利を操作しているのでそういうこともなくなりました。
ただ住宅ローン金利はそうした市場金利の動きだけでなく、競合や需要によっても変化します。
具体的には住宅ローン需要が最も増えるのは期末や引っ越しニーズが重なる３月であり、それに先駆け毎年１月～３月は住宅ローン金利が下がりやすい時期だと言えます。
2020/09/07住宅ローンの金利はどうやって決まるのですか？

住宅ローン金利の決まり方は、変動金利と固定金利とで異なります。変動金利は主に、金融市場における期間の短い金利＝短期金利に連動するのに対し、固定金利は主に、金融市場における期間の長い金利＝長期金利に連動します。

銀行について

2021/03/15ネット銀行を考えていますが地方でも受け付けてもらえるものなのでしょうか？

大丈夫ですが、一部制約があります。例えば住信ＳＢＩネット銀行の場合、商品説明書に以下のように記載されています。
・お取扱い地域：日本国内全域です。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、お取扱いできません。
日本国内全域ＯＫであるものの、離島などはダメということですね。細部は銀行によって異なりますので銀行ごとにご確認ください。
2020/10/06人気のある銀行はどうやって調べればいいですか？

基本的には金利が低い銀行ほど人気ですので、金利が低い銀行を探せばどの銀行が人気なのか分かります。
また各銀行は住宅ローンの貸出残高を発表していますのでそれを見ても判断できます。民間銀行の中では三菱ＵＦＪ銀行が残高１位となっています。
2020/09/04ネット銀行を利用したいのですが問題点はありますか？

低金利で人気のネット銀行ですが、低金利であればあるほど審査は厳しくなる傾向があります。また省人化されたシステムですので融資基準は画一的で、柔軟な対応は望めません。さらに一般的には店舗型銀行と比べて審査手続きは長めです。もちろんそうしたデメリットに匹敵するメリットもあるのは事実ですが、実際の借入に当たっては複数の銀行に申し込んでおいた方が無難だと言えます。

審査について

2023/10/16消費者金融借入100万円　勤続10年　年収400万円　3000万円のローン通りますか？

「消費者金融借入100万円　勤続10年　年収400万円　3000万円のローン通りますか？」とのことですが、例えばSBI新生銀行の借入シミュレーションを入力してみると、「年収400万円×期間35年」の場合、借入可能額は3,440万円と出てきます。
その点では金額は十分可能だと思います。勤続年数も申し分ありません。
ネックとなるのは消費者金融借入ですね。もちろん借入があるとダメということではありませんが、仮に延滞などでブラックリストに載っていると基本的に5年間は住宅ローンを借りられません。
いずれにしてもまずは審査を受けてみてはいかがでしょうか。
2023/09/15住宅ローンの審査の通りやすい金融機関を教えてほしい。

「年収1500万円、必要資金3000万円、自己資金500万円、ローン5件。」とのことですが、年収は十分高く、必要資金も平均的で、自己資金も相応に用意されており、基本的にはネット銀行を含めどの銀行でも問題ないのかなと思います。
唯一ネックとなりえるのがローン５件の中身でしょうか。金額もさることながら、資金使途や返済状況によっては足枷になる可能性があります。
審査基準については各銀行バラバラで一概には言えませんが、一般的に最も通りやすいのは公的住宅ローンであるフラット３５です。
また年収基準などからすればイオン銀行なども比較的緩く見えます。参考にしてみてください。
2023/09/07自営業者はフラット３５で借入可能ですか？条件を知りたいです。

自営業者のフラット３５の審査については以下のようにまとめられます。

・確定申告書が２年分必要
・決算書は不要
・返済負担率の条件は直近１年の所得で判定
１．所得が400万円未満→合計返済負担率30％以下
２．所得が400万円以上→合計返済負担率35％以下

他の住宅ローンに比べて「公営」であるフラット３５が審査が通りやすいのは間違いありません。審査を受けてみられてはいかがでしょうか。
2021/08/07住宅ローンはどれくらい借りていいのですか？

たとえば楽天銀行のシミュレーションで「年収４００万円」「借入期間３０年」で入力すると、フラット３５の場合３，４８６万円、楽天銀行住宅ローンの場合２，９１８万円という結果が出てきます。つまり、年収の７倍～９倍借りられるということになります。
ただ無理のない返済のためには返済額は２５％に収めた方が良いと言われています。年収４００万円なら住宅ローンの返済額は年１００万円＝月８万円に抑えた方が良いということですね。
そこから逆算すると期間３０年の場合、借入金額はおよそ２，４００万円程度となります。年収のちょうど６倍です。
そうしたわけで住宅ローンの借入額は、返済負担率が２５％以下になるよう計算してみてください。
2021/05/08妻ですが、夫が住宅ローンを申し込むと私が借りている内緒のカードローンもバレてしまうのでしょうか？

審査されるのはあくまで申込人の信用力・返済能力ですので、家族の債務を銀行が勝手に調べることはありません。
ただし配偶者の方が連帯保証人になっているような場合や収入合算している場合であれば配偶者の債務も調査されることになりますが、仮にそうだとしても銀行側が配偶者の個人情報を家族に無断で開示することはありません。
仮に審査落ちしたとしてもその理由を教えてくれる銀行はありませんので、結論から言えば「バレない」ということで良いと思います。
とは言え住宅ローンという多額の借金を背負う前に、他の借金はなるべく綺麗にしておきたいものです。
2021/04/26どういった場合にブラックリストに乗って住宅ローンを借りられなくなってしまうのですか？

ショッピングローンやキャッシング、携帯電話などの返済日から2ヶ月もしくは3ヶ月以上、支払いを延滞してしまうと個人信用情報に延滞の記録が反映されると言われています。
また、そうした延滞記録は内容によって1年～10年保存されることになっていますので、延滞をしないよう気を付けましょう。
延滞記録があるからと言って必ずしも住宅ローンを借りられなくなるわけではありませんが、足を引っ張る可能性がありますし、そうした少額のローンを返済できない人には住宅ローンの返済はもっと難しい気がしますので、「住宅ローンの予行演習」だと思ってしっかり返済していきましょう。
2020/11/25住宅ローンの手続きはどれくらいかかりますか？

時期や銀行によっても違うので一概には言えませんが少なくとも１ヶ月程度はかかると考えておいた方がよいです。
2020/11/08カードが残高不足で引き落とせなかったのですが住宅ローンの審査に影響しますか？

クレジットカードや携帯の割賦払いの引き落としがうまくできなかった時は「延滞」扱いとなり、ブラックリストに載って住宅ローンが借りられなくなるかもしれないという話はよく聞きます。
ただ実際にはそうした「軽微な支払い遅延」については気にしない銀行がほとんどですので安心してください。
とは言え、恒常的に延滞している方が審査に通りにくくなるのは当然です。銀行はちゃんと見ていますので、お金の管理はしっかりやりましょう。
2020/08/25審査に甘い銀行はありますか？

明らかに審査が甘い銀行、というのはないと思いますが、金利が低い銀行ほど審査が厳しく、言い換えれば金利がそこそこな銀行は審査が厳しくない可能性があります。また公開されている融資基準の中で、「年収基準」が比較的低かったり、パートやアルバイトでもＯＫといった場合には柔軟な対応が期待できます。

お申し込みの前に

2021/06/28住宅ローンの頭金はどれくらい貯めればいいのでしょうか？

多ければ多いほどいいのは間違いありませんが、少なくとも１割は貯めるようにしてください。フラット３５などを筆頭に頭金が１割あるかどうかで金利が高くなってしまうからです。
加えてこうした調査結果を見ると、平均的には２割程度の自己資金を用意していることが分かります。
その点では２割を目標にするのはいかがでしょうか。
2021/02/05複数の銀行に申し込んでもいいのでしょうか？

全く問題ありません。申込した記録は個人の信用情報に残りますが、１人の顧客が複数の銀行に同時申込をすることはよくあることですので審査への影響はありません。
また申し込んだとしても実際に借りなければ費用はかかりません。
複数の銀行に申し込んでおけば仮に１つの銀行に落ちたとしても審査に通った別の銀行を利用すれば良いので時間の節約になりますし、せっかくのマイホーム獲得のチャンスを逃してしまうこともありませんので保険としても有効です。
ちなみに申し込み記録は１年で消えますので、全ての銀行に落ちたとしてもまた１年後に申し込めば悪材料になることもありません。
2020/07/15日々の金利の動きは何をチェックすればいいですか？

最も注目されている金利は長期金利＝１０年もの国債金利ですので、この動きをチェックされれば今後の住宅ローン金利の動向が見えてきます。長期金利は新聞や金融系のＷＥＢ媒体では大抵掲載されていますので確認も容易です。

その他

2021/10/19住宅ローンの破綻率ってどれくらいでしょうか？

住宅ローンの破綻率について公式な統計はありませんが、例えばフラット３５の場合、前身の商品も含めればこのような割合となっています。
・延滞：１．４％
・条件変更：３．５％
つまり、５％＝２０人に１人の人が何等かの返済トラブルを抱えていると言えます。
ただしフラット３５は審査が易しい＝甘いことで有名ですので、世間一般の住宅ローン破綻率よりはこの数値は高いのではないかと推察されます。
2021/08/22三井住友信託銀行で八大疾病特約+0.1％と+0.2％があるのですが、これは入ったほうが良いでしょうか？

住宅ローンの期間と金額によって変わってきますが、仮に残高3,000万円×30年の場合、+0.1%だと月額1,500円、+0.2%だと月額3,000円ほど毎月の返済額がアップします。
次にライフネット生命で各種保険の保険料を調べてみるとこのようになります。
・30年×1,000万円の死亡定期保険：月額4,663円
・がん診断一時金300万円のがん保険：月額5,421円
・給付金月額30万円の就業不能保険：月額6,446円
つまり、一般的な生命保険より住宅ローンの疾病保障はかなり割安ということです。その点では生命保険を整理してその分、住宅ローンの疾病保障を手厚くするのは合理的だと言えます。
2021/07/1920代ですが低金利の間に住宅ローンを組もうかどうか悩んでいます。まだ早いでしょうか？

考えるべき点は大きく3つあると思います。まず1つ目はライフプランが確定しているのかどうか。就職、結婚、出産、教育と言ったライフステージによって必要となるマイホームの立地や形は大きく変わります。ライフプランが固まっていないのにマイホームを購入すると、後で住み替え・買い替えが必要となり、却って高くつく可能性があります。
2つ目は収入が安定しているのかどうか。仮に今後、転職や起業等を考えているのであれば住宅ローンやマイホームが足かせとなってしまいますので慎重に考えた方が良さそうです。
3つ目はマイホームの耐用年数をどれくらいと想定するのか。戸建てであれば適切なメンテナンスを続ければ死ぬまで住み続けられそうですが、一方でマンションであれば築50年もすると建て替えが必要となり、大きな精神的・経済的負担となってきます。20代で家を購入すると平均余命がマイホームの耐用年数を超えてきますので超長期なマネープランも考えておかなければいけません。
そうした点を考慮すれば焦ってマイホームを購入する必要はなく、40代後半のライフプランが確定したタイミングで検討すればいいのではないでしょうか。
2020/09/04賃貸と購入どっちがいいのでしょうか？

計算方法や今後の地価動向等にもよりますが、一般的には賃貸と購入のトータルコストはほぼ同じです。つまり損得という観点ではどちらも変わらないので、あとは好き嫌いであったり、ご自分の性格やライフスタイルにはどちらが合っているのか考えてみればよいと思います。